Alors que nous entrons dans les derniers mois de ce qui a été une année folle pour le marché du logement, des données clés suggèrent que nous nous dirigeons lentement vers une légèrement marché du logement plus sain et plus équilibré à l’approche de 2022.
Selon la société nationale de courtage immobilier Redfin, le prix médian des maisons aux États-Unis a atteint 376 000 € en septembre 2021, le dernier mois pour lequel des données sont fournies. Afin d’examiner plus en détail le marché du logement avant et pendant la pandémie, j’ai fourni des graphiques afin que nous puissions évaluer les données et donner un sens au marché.
Réel versus désaisonnalisé
Si vous regardez le graphique ci-dessous, vous verrez qu’il existe deux façons de mesurer les prix des maisons (et certaines des autres données que nous examinerons ici) : réel et corrigé des variations saisonnières.
Il est important de le noter, car si vous regardez les prix réels (les barres bleues), il semble que le prix médian des maisons baisse, et c’est le cas. Mais les prix baissent presque toujours après l’été. Regardez les données du graphique remontant à 2016. Les prix montent au cours de l’été, puis baissent à partir de septembre avant de toucher un creux en janvier, puis de commencer à se redresser.
Pour cette raison, lorsque vous essayez de comprendre la tendance et la direction du marché du logement, il est important d’examiner les données désaisonnalisées (la ligne orange). C’est une technique d’analyse qui contrôle les variations saisonnières des données pour nous donner un meilleur aperçu de ce qui se passe réellement. En examinant cette mesure, nous pouvons voir que les prix des maisons continuent d’atteindre de nouveaux sommets sur une base désaisonnalisée. Le prix médian des maisons est en hausse de 13,6 % par rapport à la même période l’an dernier, ce qui est vraiment important.
Ce n’est pas surprenant – la plupart des sources fiables prévoient que les prix des logements continueront d’augmenter jusqu’en 2022 (et je suis d’accord) – mais je voulais dissiper toute confusion potentielle sur ce qui se passe avec les prix. Même si le marché de l’habitation connaît son déclin saisonnier normal, sur une base désaisonnalisée, les prix des maisons continuent de connaître une forte croissance.
Les ventes totales de maisons élevées, comme le montre le graphique ci-dessous, soutiennent la forte croissance des prix.
Notez que cet ensemble de données suit le même schéma saisonnier que les prix : la demande (représentée par le nombre total de maisons vendues) diminue considérablement en hiver et culmine en été.
Sur une base désaisonnalisée, les ventes de maisons sont très fortes. Les ventes sont en baisse par rapport à il y a un an (–4,9%), mais l’année dernière contenait de nombreuses données anormales. Pour moi, ce qui est important, c’est que les ventes de maisons restent supérieures à ce qu’elles étaient à ce stade de l’année en 2019.
Je pense que c’est la clé, car les données sur les ventes totales sont une excellente mesure de la santé globale du marché. Les prix ont beaucoup augmenté au cours de la dernière année, mais cela n’a pas du tout ralenti le marché du logement. En fait, les ventes de maisons suivent une tendance à la hausse d’un point de vue désaisonnalisé, ce qui signifie que la demande est là et que les fondements du marché de l’habitation restent solides.
Nouvelles annonces et inventaire actif
Ensuite, je veux clarifier quelque chose à propos de l’inventaire. Il existe de nombreuses façons de mesurer les stocks, chacune d’entre elles nous dit quelque chose de différent.
La métrique sur laquelle je m’appuie le plus ces jours-ci est nouvelles inscriptions. Cela mesure le nombre de nouvelles propriétés mises sur le marché chaque mois.
J’aime cette métrique car elle nous indique, de la manière la plus simple possible, combien de personnes vendent leurs propriétés. Comme vous pouvez le voir, les nouvelles annonces ne se portent pas si mal, contrairement au récit selon lequel « il n’y a pas d’inventaire ».
Oui, les nouvelles inscriptions ont une tendance à la baisse, même sur une base désaisonnalisée, mais elles restent au-dessus des niveaux d’avant la pandémie, ce qui, encore une fois, est essentiel à mon avis. Il y a eu une période préoccupante au début de 2021 où très peu de nouvelles inscriptions arrivaient sur le marché, mais ce n’est plus le cas. Les gens vendent des propriétés à des niveaux plus élevés qu’avant la pandémie, et je ne pense pas que nous verrons de baisse significative des nouvelles inscriptions dans les mois à venir.
L’illusion du « pas d’inventaire »
Alors, qu’en est-il du récit selon lequel « il n’y a pas d’inventaire » ? Tout se résume à la façon dont l’inventaire est défini. Jusqu’à présent, nous avons examiné de nouvelles listes, qui se portent bien par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Mais d’autres mesures courantes de l’inventaire, comme inventaire actif (combien de maisons sont à vendre à un moment donné) ou jours sur le marché (combien de temps il faut pour qu’une maison moyenne se vende), sont extrêmement faibles en ce moment.
Que se passe-t-il? Une mesure de l’inventaire, les nouvelles inscriptions, est saine, mais une deuxième mesure de l’inventaire, l’inventaire actif, est extrêmement faible.
La réponse est la concurrence sur le marché, également appelée demande. En clair, ce qui se passe est assez clair. De nombreuses personnes mettent leur maison en vente, comme en témoignent les nouvelles inscriptions. Pourtant, la demande est si forte en ce moment que les maisons s’envolent du marché très rapidement, de sorte que le nombre de maisons à vendre à un moment donné (inventaire actif) est faible.
Cette distinction est importante car on craint qu’« une fois les stocks revenus », le marché s’effondre en raison d’une surabondance de l’offre. Mais les gens vendent déjà leurs maisons à un rythme sain. Regardez le tableau ci-dessus. Les stocks, mesurés par les nouvelles inscriptions, sont solides après la baisse du début de 2021. C’est juste que la demande dépasse l’offre et pousse les prix à la hausse.
Jours sur le marché et ratio vente/liste
Pour analyser la compétitivité et la demande du marché, regardons deux indicateurs clés : jours sur le marché (DoM) et ratio vente/liste (S/L).
Tout d’abord, observons à quel point le graphique ci-dessus est insensé. Le DoM est sur une tendance à la baisse depuis près d’une décennie, mais les choses sont devenues vraiment folles depuis la pandémie. Il y a dix ans, le DoM était d’environ 70 jours ; maintenant nous sommes à peine au-dessus de 20 jours.
Sur une base désaisonnalisée, le DoM est assez plat en ce moment. Ce n’est pas vraiment une bonne nouvelle – j’adorerais le voir remonter – mais c’est mieux que la chute libre que nous avons connue l’année dernière et au début de 2021. Sur une base non corrigée des variations saisonnières, la tendance est solide.
Dans le graphique ci-dessous, lorsque nous examinons le S/L, qui mesure le prix de vente d’une maison par rapport à son prix de vente, nous constatons une tendance plus encourageante. Dans un marché parfaitement équilibré, nous nous attendrions à un S/L de 100 % : une maison se vend exactement pour ce qu’elle propose. Un ratio supérieur à 100 %, comme nous le voyons ci-dessous, indique un marché de vendeurs solide.
Semblable au DoM, cette mesure de la demande tend vers un marché de vendeurs depuis des années, mais est devenue folle au début de la pandémie. Mais sur une base réelle et désaisonnalisée, les choses commencent à changer. Oui, je sais, ils n’ont pas beaucoup changé, mais il semble que la hausse ait atteint un sommet et commence à redescendre.
Lorsque l’on regarde DoM et S/L ensemble, cela me dit que nous sommes toujours dans un marché de vendeurs, mais la folie semble avoir atteint son paroxysme.
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Ce qui est prévu pour 2022
Je prédis que nous nous dirigeons vers un marché du logement un peu plus équilibré en 2022.
Les prix sont toujours en hausse d’année en année, mais deviennent plus raisonnables. Les ventes de maisons sont solides et indiquent une base solide pour le marché, et les nouvelles inscriptions sont en hausse depuis leur début d’année inquiétant. Dans l’ensemble, comme je l’ai déjà dit à plusieurs reprises, je pense que nous sommes toujours sur la bonne voie pour une croissance supérieure à la moyenne en 2022, mais une croissance plus lente qu’en 2021. J’en aurai plus sur mes prévisions pour le marché du logement 2022 dans quelques semaines.